Cambiar la hipoteca de banco: Todo lo que necesitas saber

Cambiar una hipoteca de banco se ha convertido en una práctica cada vez más habitual. ¿Qué ha llevado a que este uso sea cada vez más “común”? Si tenemos en cuenta que un préstamo hipotecario suele tardar en pagarse entre 20 y 30 años (de media) y que el mercado hipotecario no es estático, puede ocurrir que las condiciones que se firmaron inicialmente se vean mejoradas en otra entidad y, por tanto, se quiera “dar el salto” a ella. Se realizaría lo que se conoce como una subrogación de acreedor.

La subrogación de acreedor permite al titular cambiar la hipoteca de un banco a otro. A través de esta fórmula, el prestatario trata de conseguir unas condiciones más favorables para la devolución de la deuda que en su día adquirió. 

¿Qué conlleva está subrogación de acreedor?

Cambiar la hipoteca de banco mediante una subrogación de acreedor implica la redacción y firma de unas nuevas escrituras del préstamo. Estas suponen el documento legal donde quedan reflejadas las distintas modificaciones que afectarán a la hipoteca a raíz de la subrogación.

Lógicamente, las nuevas condiciones del préstamo hipotecario variarán dependiendo de aquello que estén ofreciendo las entidades del sector en ese instante. Debido a ello, antes de proceder a cualquier gestión para una posible subrogación de acreedor, es importante que se conozcan en profundidad cuáles son las condiciones del contrato actual y qué beneficios podría producir el cambiar de banco la hipoteca.

Este pacto al que se llega con la entidad a la que se cambia la hipoteca deberá quedar refrendado con la firma de unas nuevas escrituras delante de un notario, que garantice la validez de lo acordado. En presencia de este, las dos partes involucradas en una operación de subrogación de acreedor, es decir, el titular del préstamo y la nueva entidad, expresan su conformidad con las nuevas condiciones de la hipoteca mediante la firma de las escrituras. 

Contar con una estabilidad financiera es el primero, y fundamental, para que sea concedido el cambio de hipoteca. De igual modo, y como segundo, se recomienda que lo que quede a pagar no supere el 80% del valor de la vivienda.

Los pasos a dar son:

- En primer lugar, y antes de iniciar el proceso para cambiar la hipoteca de banco, hay que buscar, entre las distintas entidades bancarias, la oferta que mejor se adapte a lo que se necesita. 

- Tras haberla elegido, se procederá a contactar con el “nuevo banco” y se iniciará el proceso de contratación de la “nueva hipoteca”. La entidad bancaria a la que se quiere cambiar la hipoteca indicará si acepta la solicitud de subrogación y, en el caso de que así sea, mostrará las condiciones exactas de la misma. Si todas son correctas, se aceptará formalmente la “nueva oferta”. 

- A continuación, el “nuevo banco” comunicará la subrogación al “banco actual”, contando este último con un plazo de 7 días para certificar el importe a subrogar y de 15 días para hacer una contraoferta, con la que evitar el cambio de hipoteca a otro banco. El titular siempre es libre de aceptarla o rechazarla. 

Si se continúa con el cambio de hipoteca (y, por ende, con la subrogación de acreedor), ambas partes tienen que sellar su acuerdo en la notaría. Y es que, únicamente cuando el notario da fe de lo redactado en las escrituras, estas pueden entregarse en el registro de la propiedad como garantía de que la operación se ha efectuado.

Son varios los costes a asumir si se cambia la hipoteca de banco (con la modalidad de ‘subrogación de acreedor’):

- Comisión de subrogación: aplicada sobre el capital pendiente de pago, se abona siempre y cuando conste en el contrato de la “antigua hipoteca”. Su porcentaje está limitado por ley y depende de dos factores: los años de vigencia del contrato y el tipo de hipoteca (fija o variable).

- Comisión de apertura (de la nueva hipoteca): su cobro dependerá de cada entidad bancaria.

Aunque tampoco es muy común, puede darse el caso de tener que abonar el pago de una nueva tasación.

Cambiar la hipoteca de banco, en la mayoría de los casos, tiene como objetivo una mejora en las condiciones del préstamo hipotecario.

Por ejemplo, el objetivo puede ser la modificación del tipo de interés (lo que puede conllevar el paso de una hipoteca fija a una variable, o viceversa) o, también, disminuir el número de productos vinculados a ella. Incluso puede producirse una variación en el plazo de amortización del préstamo hipotecario, de cara a que los plazos se adecúen a las preferencias y circunstancias del titular.

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