Diferencias entre un terreno urbano y urbanizable

Todavía hoy, y por su complejidad, son muchas las personas que no conocen las diferencias entre un terreno urbano y urbanizable. Es por ello que, en este artículo, se analizan al detalle, con el objetivo de despejar las dudas que haya al respecto. ¿Estás interesado? Entonces… ¡no dejes de leer!

Pero antes, vamos a parar y analizar, en profundidad, estos 2 conceptos:

¿Qué es un terreno urbano?

Un terreno urbano es el que, dentro de suelo urbano, dispone de las infraestructuras y servicios que se van a necesitar para la construcción de edificios de todo tipo (viviendas, oficinas o comercios, etc.), lo que incluye, por ejemplo, suministros básicos (como el agua y la electricidad) o, también, red de alcantarillado y calles ya pavimentadas (entre otras cosas).

Los terrenos urbanos, a su vez, se dividen en:

• Terrenos urbanos consolidados: son los que se encuentran en una ciudad, siendo una parcela que ya está edificada o alguno de los solares que se hallen en sus intersecciones.
• Terrenos urbanos no consolidados: son los que se encuentran en una zona que está sin terminar de urbanizar o en la que se prevé una renovación urbana (para, por ejemplo, zonas verdes, plazas de aparcamiento, etc.).

¿Qué es un terreno urbanizable?

Un terreno urbanizable es aquel que, siendo posible, todavía no ha sido urbanizado (pero, a futuro, se espera que sí lo sea). Es decir, es un terreno que no dispone de la totalidad de las infraestructuras y servicios que se requieren para la construcción, pero que, a corto-medio plazo, se prevé que las tenga.

Los terrenos urbanizables, a su vez, se dividen en:

• Terrenos urbanizables ordenados: son los que disponen de una ordenación urbanística que describe, con exactitud, la manera en la que debe urbanizarse.
• Terrenos urbanizables sectorizados: son los que se dividen en sectores, tal y como lo indique el plan de actuación (de índole municipal), para ser urbanizado, procediéndose a su transformación en el periodo de tiempo que marque el documento (y bajo la orden del Ayuntamiento, que tiene el compromiso de llevarla a cabo).
• Terrenos urbanizables no sectorizados: son los que disponen, únicamente, de la calificación de urbanizable (si se dan, eso sí, una serie de circunstancias, pero sin que exista el compromiso del Ayuntamiento para actuar en él).

Ahora que ya se conocen los tipos, es el momento de analizar las diferencias entre el suelo urbano y el urbanizable. 

En primer lugar, y es quizás la diferencia entre un terreno urbano y uno urbanizable más evidente, el suelo urbano dispone de lo que se consideran las infraestructuras esenciales para la construcción (es decir, cuenta con “acceso rodado” y con suministro de luz, agua y gas, entre otras cosas), algo de lo que carece, sin duda, el terreno urbanizable que, si bien va a ser urbanizado, todavía no lo está (ni lo ha estado). En segundo lugar, en un terreno urbano se puede edificar, si se desea, cualquier tipo de propiedad en cualquier momento (al disponer de la aprobación para ello). En un terreno urbanizable, sin embargo, si bien es cierto que se dispone de un plan urbanístico que lo justifica, este suele estar sujeto a una validación que lo ponga en marcha.

Otra diferencia entre un terreno urbano y uno urbanizable, la tercera, es que el primero se sitúa en los límites de la ciudad (o en el núcleo de la misma), no así el terreno urbanizable, que suele ubicarse en las afueras (o, incluso, en áreas rurales). Por último, el suelo que conforma un terreno urbano se considera que no puede crecer más (carece de potencial de desarrollo), mientras que el terreno urbanizable, por su condición, sí puede hacerlo (llegando, incluso, a convertirse en suelo urbano si se le provisiona de los servicios imprescindible para ello).