Cómo negociar una hipoteca

Existen decenas de entidades bancarias en España y estas, a su vez, ofrecen diferentes préstamos hipotecarios con condiciones dispares. La oferta del mercado hipotecario es muy amplia y si te planteas contratar una hipoteca o mejorar las condiciones de la que ya tienes puedes encontrar a tu disposición un amplio abanico de opciones pero, ¿en qué te debes fijar a la hora de informarte?

- Los tipos de interés: el coste por intereses de nuestro préstamo es el concepto más importante que debemos tener en cuenta. Recuerda que el interés y, por tanto, la cuota que pagarás, depende tanto del índice de referencia, en caso de tener una hipoteca de tipo variable, como del diferencial que nos aplique nuestro banco. Lo habitual es encontrar el tipo de interés expresado así: euríbor + x,x%. Además, cada banco especifica el precio de su hipoteca tanto a través del TIN  –Tipo de Interés Nominal – como de la TAE – Tasa Anual Equivalente-. Son dos formas de expresar el precio de la hipoteca aunque para comparar entre entidades debes fijarte en la TAE, ya que incluye las diferentes comisiones y otros costes asociados a la hipoteca.

- Comisiones: las entidad bancaria, por lo normal (aunque no todas) cobran comisiones asociadas al préstamo hipotecario, pero no todas cobran las mismas. Las más habituales son:

- De apertura: esta comisión se devenga en el momento de comenzar el préstamo hipotecario por los trámites sobre la formalización y puesta a disposición de los fondos del préstamo.

- De novación y subrogación: la primera se abona al realizar, como indica su nombre, una novación de la hipoteca (la cual supone un cambio en las condiciones del préstamo hipotecario). La segunda, por su parte, es la que se paga cuando se lleva a cabo una subrogación de hipoteca (de acreedor o deudor).

- De cancelación por reembolso anticipado (total o parcial): cuando se decide pagar de manera anticipada parte o el total del capital pendiente del préstamo hipotecario, la entidad bancaria que financió la operación deja de percibir la remuneración correspondiente a los intereses del capital restante del préstamo por el tiempo que restaba a la finalización del contrato. El cobro de esta comisión, que no aplican todos los bancos, busca compensar ese prejuicio para la entidad. Está cantidad podrá ser (para el ámbito LCCI y limitado por la pérdida financiera que tenga la entidad):

- Para Hipoteca Variable, existen dos opciones a las que pueden optar las entidades bancarias:

- Durante los 5 primeros años, el límite será de 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente. A partir del 6º año (inclusive), será del 0 % del capital reembolsado anticipadamente.

- Durante los 3 primeros años, el límite será de 0,25% del capital reembolsado anticipadamente. A partir del 4º año (inclusive), con el límite del 0%.

- Para Hipoteca Fija, la ley fija, para las entidades bancarias, lo siguiente:

- Durante los 10 primeros años, el límite será de 2% del capital reembolsado anticipadamente. A partir del 11º año (inclusive), será del 1,5 % del capital reembolsado anticipadamente.

Con la información en la mano llega el momento de saber qué queremos conseguir con la negociación de nuestra hipoteca. Conociendo qué es lo que se ofrece en las diferentes entidades bancarias podemos plantearnos unos objetivos realistas que nos ayudarán de cara a la negociación.

Tal vez queramos conseguir unas mejores condiciones de partida, como un tipo de interés más bajo o, si ya tenemos una hipoteca contratada, es posible que hayamos visto condiciones más favorables en otra entidad y queramos negociar con nuestro banco una actualización de las nuestras.

Si vas a negociar la contratación de una nueva hipoteca debes saber:

- Cuánta financiación necesitas.

- Cuál es el periodo de amortización que quieres.

- Qué tipo de interés estás dispuesto a pagar.

- Qué productos asociados quieres contratar.  

A partir de aquí puedes definir tus propios objetivos y sentarte a negociar en base a ellos. Se recomienda que la cuota mensual que paguemos por nuestra hipoteca no supere el 35 % de nuestros ingresos disponibles.

La mayoría de las condiciones que afectan a nuestra hipoteca se pueden intentar negociar con nuestra entidad bancaria para adecuarlas a nuestras necesidades. La primera de ellas, el diferencial que se nos aplica en nuestro tipo de interés, es de las más importantes. Por supuesto, el euríbor escapa a nuestro control y será el permanente interrogante en las hipotecas a interés variable. Sin embargo, sí se puede intentar negociar el diferencial ya que una pequeña modificación de este puede suponer una gran diferencia.

Otro punto clave es el tiempo de amortización de nuestra hipoteca. Un mayor plazo de amortización implica hacer frente a una cuota menor, pero a su vez encarece el coste total del préstamo hipotecario. Por el contrario, a menor tiempo de amortización mayor será la cuota, pero el coste final del préstamo será menor.

Por su parte, las diferentes comisiones que suelen cobrarse en los préstamos hipotecarios también pueden ser negociadas y entran a formar parte de las condiciones que podemos mejorar a la hora de firmar la hipoteca. Interés, plazo de amortización y comisiones forman un todo en el que el cliente debe buscar el equilibrio junto con su entidad bancaria.