Qué es una hipoteca mixta

La hipoteca es un derecho que grava un bien para garantizar el cumplimiento de una obligación. Al solicitar un préstamo a un banco, es posible que el banco pida como requisito constituir una hipoteca. Hablamos entonces de préstamo hipotecario, denominado coloquialmente como “hipoteca”. Lo más común es pedir un préstamo hipotecario para financiar la compra de un inmueble, con la garantía del propio inmueble.

El prestatario (quien recibe el dinero) se compromete, mediante la firma de un contrato, a devolver la cantidad prestada más el importe correspondiente a los intereses, en cuotas periódicas y durante un plazo de tiempo determinado. En cualquier préstamo hipotecario existe la garantía de los prestatarios y la garantía del inmueble, es decir, que si no se atienden los pagos de la deuda, la entidad de crédito podrá ejecutar el inmueble.

Según el tipo de interés que se aplique a la hipoteca, se pueden distinguir principalmente tres tipos de préstamos hipotecarios:

- Hipoteca variable.

- Hipoteca fija.

- Hipoteca mixta.

Una hipoteca mixta combina el funcionamiento de una hipoteca fija y una hipoteca variable. Durante los primeros años del plazo del préstamo se aplica el tipo de interés conforme al funcionamiento de la hipoteca fija y durante el resto del plazo el tipo de interés se aplica de acuerdo con el funcionamiento de una hipoteca variable. Para conocer bien el funcionamiento de una hipoteca mixta hay que conocer los detalles de estos otros dos tipos de hipotecas.

Una hipoteca fija es un tipo de préstamo hipotecario en el que se aplica el mismo tipo de interés durante la vida del préstamo. El tipo de interés no está sujeto a ningún índice de referencia. Por tanto, el tipo de interés no varía, y la cuota a pagar es siempre la misma durante toda la hipoteca, aunque los tipos de interés del mercado suban o bajen.

Una hipoteca variable es un préstamo hipotecario en el que el importe de las cuotas a pagar subirán o bajarán según lo haga un índice de referencia (lo más habitual es que este índice sea el euríbor). El tipo de interés que se aplica a la hipoteca está compuesto por el valor del índice más un diferencial fijo. Esto hace que cuando suba el índice aumente la cuota a pagar, y que cuando baje también lo hará el importe de la cuota. Lo más común es que se acuerde la actualización del importe de las cuotas, cada seis meses o doce meses (en BBVA se hace anualmente). De este modo se paga la misma cuota hasta que se produzca la nueva revisión.

El tipo de interés que se aplica a un préstamo se representa con el TIN y con la TAE.

- TIN (Tipo de Interés Nominal): es un porcentaje fijo que se aplica a la cantidad prestada y que determina la cuota a pagar a la entidad financiera. No refleja los gastos y comisiones del préstamo. En una hipoteca fija el TIN no varía durante toda la vida del préstamo. En una hipoteca variable el TIN se compone del valor del índice más un diferencial fijo, lo que hace que su valor suba o baje en función del índice.

- TAE (Tasa Anual Equivalente o Tasa Anual Efectiva): tipo de interés que indica el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero. La TAE se calcula de acuerdo con una fórmula matemática normalizada que tiene en cuenta el tipo de interés nominal de la operación, la frecuencia de los pagos (mensuales, trimestrales, etc.), las comisiones bancarias y algunos gastos de la operación. La TAE sirve para comparar las ofertas de hipotecas entre diferentes entidades bancarias.