¿Qué pasa si la tasación es más alta o más baja que el precio de compra de la casa?

Uno de los aspectos a tener en cuenta, al comprar o vender una vivienda, es su valor, el cual se puede calcular: 

• Realizando una valoración inmobiliaria: mediante el uso de herramientas online se obtiene un importe orientativo del inmueble que, en todo caso, carece de validez legal (por lo que su utilidad es informativa, únicamente).
• Realizando una tasación inmobiliaria: se obtiene un importe real del inmueble que, al llevarla a cabo un técnico o arquitecto cualificado (y homologado por el Banco de España), tiene validez legal (por lo que se puede utilizar, por ejemplo, para solicitar la hipoteca).

Ahora que ya sabemos lo que es una tasación, y una valoración, nos vamos a detener para analizar, en este artículo, dos de las casuísticas que se pueden dar al comprar o vender una casa: la tasación es más alta o más baja que el precio de compra.

Puede ocurrir que, tras la tasación del técnico (homologado por el Banco de España), el dueño/a de la vivienda la venda por un precio que sea inferior al dado por este. 

Esto va a suponer, en principio, un beneficio para el comprador en la solicitud de la hipoteca, ya que el importe a financiar con ella es de, como máximo, el 80% del valor de tasación del inmueble, y no del precio de venta, lo que implica que el banco va a prestar una cantidad mayor y no se necesitarán tantos ahorros para comprarla. 

Qué la tasación sea más alta que el precio de compra, ¿tiene riesgos?

Sí, hay riesgos al asumir que la tasación sea más alta que el precio de compra.

El primero es, como no, la excepción que confirma la regla: no en todos los bancos se aplica el 80% al valor de tasación. Algunos, y así los especifican en sus condiciones, calculan el importe de la hipoteca en base a este o al precio de compraventa (tomando el inferior de los dos). 

El segundo está vinculado al pago del ITP (o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), obligatorio si se realiza una operación de compraventa de una casa. En concreto, el importe a abonar por este tributo se calcula, en cada caso, en base al ‘valor real del bien transmitido’. Si este último es inferior a la tasación de la vivienda, es posible que Hacienda le solicite al comprador la presentación de una declaración complementaria en la que se refleje la diferencia entre el ITP que pagó y el que debía de haber pagado (más los intereses).

Por último, y no menos importante, no se debe olvidar la siguiente regla: a más capital, más intereses. Esto significa que si la tasación es más alta que el precio de compra, serán más los intereses que se abonen por el préstamo hipotecario.

Es el caso contrario al anterior: el tasador le asigna un valor a la vivienda y el dueño, por su parte, la pone a la venta por un precio que supera el importe de la tasación oficial.

Esto va a suponer, en principio, un problema para el comprador al solicitar la hipoteca, ya que, como se ha indicado en el apartado anterior, el 80% que conceden las entidades bancarias, normalmente, se calcula con el valor de tasación del inmueble y no con el precio de venta, lo que supone que el importe del préstamo hipotecario será menor y, por tanto, se necesitarán más ahorros para comprar la casa.

¿Qué se puede hacer si la tasación es más baja que el precio de compra?

Si esto sucede, una de las opciones que tiene el comprador es solicitar una revisión de la tasación que se ha realizado al inmueble (tal y como se especifica en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras). Otra es, sin duda, realizar una segunda tasación (recordando, siempre, que la tiene que hacer una tasadora homologada por el Banco de España para que sea legal). Por último, y si la tasación es significativamente más baja que el precio de venta, se puede negociar una rebaja con el vendedor.