¿Cuál es y cómo se realiza la valoración de bienes inmuebles en Madrid?

Una de las preocupaciones que tienen los propietarios madrileños es conocer la valoración (real) de sus bienes inmuebles (es decir, de su/s vivienda/s). Algo que es importante, y mucho, ya que en función de su precio se cuantifican, anualmente, cuestiones tan relevantes como el patrimonio para la declaración de la renta o el Impuesto de Bienes e Inmuebles (IBI). 

Es por ello que, desde la Comunidad de Madrid, han elaborado un portal, en su sede electrónica, en el se ayuda a realizar esta valoración de los inmuebles (y del que os hablaremos a continuación).

Como se avanza en la introducción, la Comunidad de Madrid dispone de un programa, en su oficina virtual, para la consulta y la descarga de la valoración de los bienes inmuebles que se ubican en Madrid. Siempre que el inmueble cumpla con unos requisitos previos, en dicha página se puede consultar y descargar automáticamente una valoración previa, que será vinculante durante tres meses para la Administración tributaria de la Comunidad de Madrid.

Este hecho es consecuencia del art. 90 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), por el cual la Comunidad de Madrid está obligada a informar sobre el valor de los bienes inmuebles de la Comunidad. Se trata, en este sentido, de una información oficial que se facilita al interesado de manera exclusiva para la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

¿Cómo se realiza la valoración de los bienes inmuebles de Madrid (con esta herramienta)?

El proceso a seguir para obtener la valoración de los bienes inmuebles de Madrid, gracias a esta herramienta, es muy sencillo. En primer lugar, deberás dirigirte a la página web destinada a ello del Sistema Integral de Valoraciones de la Dirección General de Tributos y Ordenación y Gestión del Juego, dependiente de la Consejería de Economía, Empleo y Hacienda. Allí podrás introducir la referencia catastral que desees consultar y, si el resultado es el deseado, tras una verificación accederás sin más a la valoración del inmueble.

En dicho resumen encontrarás informaciones fundamentales de la vivienda, tales como su posicionamiento en un mapa, el año de construcción, el uso al que está destinada, etc.

Ahora bien, hay que saber que esta valoración de bienes inmuebles de la Comunidad de Madrid, muy posiblemente, no será la cifra del valor de mercado del inmueble que estás consultado. Puede existir, por tanto, una discrepancia entre una “valoración” y una “tasación” de inmuebles, tal y como te contamos a continuación.

Esta herramienta de valoración de bienes inmuebles, que la Comunidad de Madrid pone a disposición del ciudadano de manera gratuita, se basa en los datos que se archivan en la referencia catastral, de ahí la importancia de conocer este aspecto a la hora de realizar la consulta. Sin embargo, en la valoración no se considerarán muchos de los factores que tendrá en cuenta un tasador homologado.

¿Cuáles son los factores que tiene en cuenta el tasador al realizar la valoración del bien inmueble en Madrid?

Para hacer la valoración oficial del bien inmueble, alojado en Madrid, el tasador llevará a cabo un estudio que se sustentará, además de en su situación y en su perfil arquitectónico (que es lo que registra el Catastro), en otros condicionantes como, por ejemplo, los que indicamos a continuación:

• Estado del edificio, poniendo el foco, también, en las posibles reformas que se hayan realizado en él.
• Ubicación de la vivienda, en concreto, revisar si se encuentra en el centro de la ciudad o en las afueras y, también, si es una zona residencial, si tiene buena conexión en transporte público, si cuenta con los servicios necesarios, etc.
• Superficie (total y habitable) de la que se dispone.Orientación de la casa, dado que esta influye en las horas de luz que recibe, y sus vistas. 
• Distribución de las estancias.
• Ascensor que facilite el acceso y la movilidad.

También se fija, para la valoración del bien inmueble, en la evolución que haya tenido el barrio (con el paso de los años).

A la hora de determinar, con la mayor precisión, la valoración de un bien inmueble en Madrid (o en otra autonomía), no solo se usa el método que se “sustenta” en la referencia catastral, explicado con anterioridad, también se utilizan otros métodos como, por ejemplo, los que se explican a continuación: 

• Método de comparación: la valoración del bien inmueble se establece en base a su comparativa con otros otro/s de similares características (y cuya venta se haya realizado recientemente). Apto para todos tipo de activos inmobiliarios.
• Método del coste de reposición: en este caso, el valor que se le estime a un bien inmueble va a depender de los costes (construcción, etc.) que se tengan que afrontar para reemplazarlo o copiarlo. Apto para todos tipo de activos inmobiliarios.
• Método de actualización de las rentas: los ingresos que vaya a generar, a futuro, son tenidos en cuenta, como principal factor, al hacer la valoración del bien inmueble. Se emplea, principalmente, en edificios de índole comercial o destinados a alquileres residenciales, entre otros.

La mayoría de las “acciones” a realizar en un bien inmueble, en la Comunidad de Madrid, necesitan del cumplimiento de una serie de condiciones, de acuerdo con las Normas Urbanísticas (NNUU) del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) y del código Técnico de la Edificación (CTE). Esto incluye, por ejemplo, las reformas o, también, la valoración del bien inmueble.

En primer lugar, las viviendas han de tener una “salida al exterior”, es decir, un espacio en la fachada que “de” a la calle (o, si es a un espacio privado, que este cumpla las condiciones que indica la  con la calle PGOUM). Y hablando de fachada, otro requisito es que esta tenga, al menos, 3 metros de ancho y de a ella una “parte habitable” de la vivienda (comedor, dormitorio, etc.) que tenga, como mínimo, 12 metros cuadrados (y pueda inscribirse en ella un círculo de 2,70 metros de diámetro tangente al parámetro en el que se encuentra en hueco de ventilación e iluminación.

En tercer lugar, para que se realice la valoración de un inmueble, en Madrid, este debe tener una superficie útil que iguale o supere los 38 m2. También se establece una “medida” a las estancias (7 m2 a la cocina, 14 m2 al comedor, 12 m2 al dormitorio principal, 7m2 a los demás dormitorios y 3 m2 al baño). Por último, y no menos importante, se indica que el tamaño del hueco de ventilación, de las “piezas habitables”, no puede ser inferior al 12% de su superficie útil.