¿Qué trámites han de realizarse para comprar un terreno?

En primer lugar, se tiene que solicitar la nota simple en el Registro de la Propiedad. En ella se informa de la persona que es propietaria del terreno (lo que permite que se compruebe si quien lo vende es su legítimo dueño), de la existencia de deudas o embargos pendientes (o si, por el contrario, el terreno está ‘libre de cargas’) y de las limitaciones de la propiedad, de tenerlas.

El segundo trámite a realizar, previo a la compra del terreno, es comprobar su ‘estado catastral’. Para ello, hay que desplazarse al Catastro, o entrar en su Sede Electrónica, y pedir el certificado catastral. Existen 2 tipos:

• Descriptivos y gráficos: incluye los datos básicos de carácter jurídico, físico y económico (junto a su representación gráfica).
• Literales: incluye los datos alfanuméricos del terreno (titularidad, localización, referencia catastral, superficie, uso, etc.).

Este trámite, necesario para la compra de un terreno, tiene 1 año de validez desde su expedición, siempre que no se produzcan modificaciones en el propio terreno.

En tercer lugar, hay que comprobar, con las escrituras en la mano, que los datos que se indican en los documentos (nota simple y certificado catastral) son los mismos que los incluidos en ellas. 

¿Qué otros trámites para comprar un terreno son necesarios?

Además de “cumplir” con los trámites ya comentados, para la compra del terreno, hay que tener en cuenta, también, lo siguiente:

• Revisar que el propietario está al corriente de pago de los tributos municipales como, por ejemplo, el IBI (para lo que hay que solicitarle, en este caso en concreto, el último recibo o, en su lugar, ir al Ayuntamiento del municipio en el que se encuentre la parcela y comprobarlo).
• Analizar, junto a un arquitecto, la superficie, la ubicación u otras características similares (desde un punto de vista urbanístico y legal).
• Realizar un estudio geotécnico para comprobar el subsuelo de la parcela.
• Comprobar la ‘clasificación urbanística’, lo que va a indicar si el terreno es:
  • Urbano: se encuentra en el planeamiento urbanístico de un municipio.
  • Urbanizable: el suelo es apto para poder ser urbanizado, es decir, apto para poder ser acondicionado y preparado para su uso urbano (a través de una actuación de transformación urbanística).
  • No urbanizable: no se puede ni se podrá “levantar” una propiedad en él por contar con una protección que lo convierte en no apto.

• Saber lo que se va a pagar para comprar el terreno es un trámite importante. Hay que ser conscientes de cuáles son los costes totales a asumir con su adquisición, entre los que se podrían encontrar, por ejemplo, el Impuesto de Transmisión de Propiedades (o ITP) o el IVA.

Como hemos avanzado, en el apartado anterior, uno de los trámites más importantes para la compra de un terreno, dado que afecta su economía, son los gastos que asume el comprador. 

Salvo el de plusvalía, que lo asume el vendedor (siempre y cuando el terreno se haya catalogado como urbano o de características especiales), el resto de costes corren a cargo de la persona que adquiere el terreno: gestoría, registro, notaría e ITP o IVA. 

¿Que supone el gasto en gestoría y notaría al comprar un terreno?

El primero, el registro, es el que se encarga de inscribir este tipo de transacciones y de “validar” que son legales (y, por ello, se puede realizar). Por su parte, la notaría es la que, previamente, ha confirmado la operación que se quiere llevar a cabo entre el vendedor y el comprador. En ambos casos, su coste se establece en base a unos ‘aranceles’ que fija el Estado.

¿Cuándo se paga el IVA y el ITP al comprar un terreno?

El IVA, en concreto, se abona en el caso de que se compre el terreno a una persona jurídica (siendo, este, de un 21%), junto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Sin embargo, si se compra el terreno a un particular, no se paga ninguna de los anteriores y sí el ITP, que varía en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la parcela.

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