Fiscalidad de tu vivienda habitual: ¿qué debo valorar?

La vivienda habitual suele ser uno de los activos más preciados del patrimonio de un contribuyente, a veces por su valor económico y, en otras ocasiones, por su valor sentimental.

Si nos trasladamos al ámbito fiscal podemos ver como, en torno a la vivienda habitual, se han ido configurando una serie de beneficios que han hecho de la misma un activo fiscalmente eficiente para determinados Impuestos y en determinadas ocasiones, que creemos importante recordar.

Para ello, partiendo del concepto de vivienda habitual, vamos a revisar los beneficios fiscales de mayor relevancia relacionados con la misma en el ámbito del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto sobre el Patrimonio.

Antes de detenernos en la fiscalidad de una vivienda habitual, lo haremos en su concepto. El artículo 41.bis del Reglamento del IRPF delimita su concepto a los efectos, en lo que aquí interesa, de la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual y la exención por transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años, considerando vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años (1).

(1) No obstante, el propio artículo 41.bis aclara que se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido el plazo de tres años, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

Puntualiza la norma que para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, si bien, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:

- El fallecimiento del contribuyente u otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo, cambio de empleo, u otras circunstancias análogas que estén justificadas.

- Cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese en dicho cargo o empleo.

Deducción por adquisición de vivienda habitual

Tradicionalmente, la adquisición de la vivienda habitual llevaba aparejada una deducción en el IRPF. En concreto, el adquirente podía deducir de la cuota el 15% de las cantidades destinadas durante el ejercicio que correspondía con dicha adquisición.

Recordemos que esta deducción por adquisición de vivienda habitual fue suprimida con efectos 1 de enero de 2013, si bien se estableció un régimen transitorio que permite continuar aplicando la deducción a todos aquellos contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual o entregado cantidades a cuenta de su construcción con anterioridad a dicha fecha. 

Por lo tanto, estos contribuyentes podrán deducir de la cuota de su IRPF el 15% de las cantidades destinadas al pago del préstamo (principal + intereses) utilizado para la adquisición de la vivienda habitual, si bien la base de la deducción no puede superar 9.040 euros por declarante (no se duplica en caso de declaración conjunta).

Transmisión de la vivienda habitual

La transmisión de la vivienda habitual lleva aparejados determinados beneficios fiscales que se aplican en aquellos supuestos en los que la misma genera una ganancia patrimonial, es decir, cuando se transmite por un valor superior al que fue adquirida.

Pues bien, la ganancia patrimonial que se haya originado al transmitir la vivienda habitual podría quedar exenta de tributación (I) si el transmitente reinvierte el importe obtenido en la adquisición de otra vivienda que vaya a constituir su vivienda habitual; o (2) si el transmitente tiene más de 65 años o se encuentra en situación de dependencia severa o gran dependencia, sin necesidad de reinversión. 

Exención por reinversión en vivienda habitual 

Los contribuyentes que transmitan su vivienda habitual, podrán dejar exenta de tributación la ganancia derivada de la transmisión de la misma, siempre que reinviertan el importe obtenido (2) en la adquisición de otra vivienda que vaya a tener también el carácter de vivienda habitual (3). Para ello, es necesario adquirir la nueva vivienda en el plazo de los dos años siguientes a la venta o, en su caso, también puede aplicarse cuando la nueva vivienda haya sido adquirida en los dos años anteriores.

(2) Cuando en la adquisición de la vivienda transmitida se hubiera utilizado financiación ajena, se considerará como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.

(3) Si el importe reinvertido es inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad reinvertida.

No obstante, a efectos del cómputo del plazo de los dos años previsto para efectuar la reinversión, hay que tener en consideración los Reales Decretos-Ley 11/2020, de 31 de marzo y 15/2020 de 21 de abril, en los que se adoptan medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, que determinan la paralización del cómputo de dicho plazo desde el 14 de marzo hasta el 30 de mayo de 2020.

Por lo tanto, como se puede apreciar, con esta exención se quiere facilitar el cambio de vivienda habitual, no perjudicando a quienes cambien de vivienda, si venden la que tienen y con el importe obtenido adquieren la nueva.

Exención transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia 

Si la transmisión de la vivienda habitual la realiza una persona mayor de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia, la ganancia patrimonial que pueda generar por dicha transmisión estará exenta de tributación sin necesidad de reinversión.

Esta situación es relativamente habitual en personas con viviendas grandes que, al llegar a una cierta edad y viendo que las cargas familiares son menores (los hijos se van de casa) y también son menores los ingresos, deciden sustituir la vivienda por otra más pequeña generando así liquidez. 

Otra situación que en ocasiones se plantea es la de donar la vivienda habitual, normalmente, a alguno de los hijos. Recordemos que cuando se dona cualquier elemento patrimonial que tenga plusvalías latentes, dichas plusvalías afloran generando una ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de mercado del elemento transmitido y su valor de adquisición. Pues bien, la pregunta que en este punto tenemos que hacernos es si esa ganancia patrimonial podría quedar exenta de tributación si quien hace la donación es mayor de 65 años (4).

(4) O en su caso, se encuentra en situación de dependencia severa o gran dependencia.

La Dirección General de Tributos (DGT), en contestación a varias Consultas Tributarias, como las de 29 de julio de 2020 (V2583-20) y 10 de diciembre de 2020 (V3535-20), ha manifestado que la exención por transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años es también aplicable a la ganancia patrimonial generada por la donación de la vivienda habitual. 

La siguiente pregunta que nos hacemos es si podría aplicarse esta exención cuando lo que se vende o se dona no es la plena titularidad de la vivienda sino únicamente el usufructo o, en su caso, la nuda propiedad. 

Pues bien, es criterio reiterado de la DGT, manifestado en contestación a Consultas Tributarias como las de 18 de junio de 2020 (V2002-20) y 3 de diciembre de 2019 (V3312-19), que los beneficios fiscales relacionados con la vivienda habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio del inmueble. En este mismo sentido, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en la sentencia nº 1858/2018, resolviendo el recurso de casación sobre un supuesto de exención por transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años.

Por lo tanto, cuando el pleno dominio de la vivienda se encuentra desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, a ninguno de ellos le resultará de aplicación las exenciones previstas con ocasión de la transmisión de la misma, en el caso de que se trate de la vivienda habitual. 

Ahora bien, como han aclarado las Consultas de 14 de octubre de 2020 (V3071-20) y 10 de septiembre de 2020 (V2764-20), cuestión distinta es el supuesto en que el contribuyente ostente el pleno dominio de su vivienda habitual y decide transmitir dicho pleno dominio o la nuda propiedad de la vivienda, en cuyo caso, a la ganancia patrimonial obtenida por dicha transmisión sí le podrá resultar de aplicación dichas exenciones. 

Para que puedan aplicar las exenciones comentadas es necesario que el inmueble que se está transmitiendo constituya, en ese momento, la vivienda habitual del contribuyente o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión. 

De esta forma, se permite que el contribuyente pueda dejar de residir efectivamente en dicha vivienda disponiendo de un plazo adicional para su venta, sin la pérdida de la correspondiente exención, durante dos años. Esto podría ocurrir en aquellos casos en los que una persona mayor de 65 años decide trasladarse a una residencia, lo que le permitiría aplicar la exención si vende la que fue su vivienda habitual antes de que hayan transcurrido dos años desde el traslado a la residencia.

Recordemos que se encuentra exenta del IP la vivienda habitual hasta un importe máximo de 300.000 euros. 

Es importante tener en cuenta que en el caso de matrimonios casados en régimen de bienes gananciales, si la vivienda habitual es un bien ganancial, el límite de los 300.000 euros aplica de forma individual a cada uno de los miembros del matrimonio. 

Ejemplo: se trata de matrimonio casado en régimen de bienes gananciales en el que la vivienda habitual forma parte de la sociedad de gananciales y tiene un valor a efectos del IP de 800.000 €. Cada uno de los cónyuges declarará la vivienda habitual por la mitad de su importe, esto es, 400.000 € y cada uno de ellos aplicará la exención de la vivienda habitual de hasta 300.000 €. Por lo tanto, en este caso, el efecto fiscal en la Declaración del IP de cada cónyuge de la vivienda habitual será de 100.000 € (400.000 – 300.000 €).