IVA al comprar vivienda nueva, todo lo que hay que saber

Antes de detallar el IVA a pagar por una vivienda nueva, hay que saber a qué nos referimos cuando hablamos de ‘obra nueva’. 

¿Qué es una vivienda de obra nueva?

La Agencia Tributaria define a las viviendas de obra nueva como “aquellas que se adquieren del promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada (se certifica mediante la expedición del certificado de fin de obra, el cual debe estar firmado por el arquitecto y el aparejador correspondientes).

Por otro lado, en aquellas viviendas que no sean de obra nueva (es decir, ya han sido utilizadas por otras personas durante un plazo igual o superior a dos años antes de la venta), no habrá obligación de tributar con IVA, debiendo hacerlo mediante el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, al considerarse una segunda transmisión.

Por tanto, y salvo que se de una situación como la comentada previamente, hay que tener en cuenta que el comprador siempre estará obligado a abonar el IVA al adquirir una vivienda nueva. El pago se hará directamente al vendedor, que está obligado a ingresar el importe del IVA de la compra de la casa en la Hacienda Pública.

El IVA para una vivienda nueva es del 10 % de su importe escriturado, excepto si se trata de viviendas de protección oficial en régimen especial o de promoción pública, casos en los que la tributación es del 4 %. 

El mismo tipo de IVA que el de una vivienda de obra nueva se aplica a las plazas de garaje (con un máximo de dos unidades para la vivienda de obra nueva) y a los anexos que se transmitan (el trastero, por ejemplo). 

Otro caso excepcional son los locales comerciales, los cuales contarán con un IVA del 21% También se aplica este tipo impositivo a las plazas de garaje, pero solo si se dispone de una cantidad superior a las dos unidades previamente mencionadas.

¿Cuándo se paga el IVA de una vivienda nueva?

El IVA de una vivienda nueva se abona en el momento en el que se firman las escrituras, es decir, se abonan junto al resto del pago de la vivienda.

Además del IVA, la compra de una vivienda nueva conlleva otro tipo de gastos:

- Gastos de registro: se derivan de la inscripción de la compraventa de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Su coste está fijado legalmente y depende del precio de la compraventa. Se abonan en el momento de la inscripción.

- Gastos de notaría: corresponden al acto en el que el notario da fe de la operación de compraventa. Las tasas son oficiales, es decir, las mismas para todos los notarios.

- Gastos de gestoría: no son obligatorios, pero sí muy frecuentes. Lo más habitual es que sea un gestor profesional quien se encargue de los trámites administrativos durante un proceso de compraventa. Estos costes son variables y dependen de la gestoría.

El pago del mal llamado ‘IVA de la vivienda de segunda mano’ lo realiza el comprador. Para ello, deberá rellenar el impreso correspondiente y presentarlo en su entidad bancaria, la cual procederá a realizar su abono a Hacienda. Tras ello, el propio comprador debe presentar en la Oficina de Hacienda del lugar en el que se encuentra la casa dicho documento (y la copia de la escritura), para que sean sellados. 

El vendedor, por su parte, deberá tributar a Hacienda la cantidad obtenida, como ganancia patrimonial, en el IRPF.