¿Cómo comprar una casa entre particulares?

Una de las opciones, a la hora de adquirir una vivienda, es comprársela directamente al propietario (y no a un promotor o a una inmobiliaria). En este artículo, y con detalle, te vamos a explicar cuáles son los pasos de los que se compone el proceso y los aspectos que no se han de olvidar al finalizarlo. ¡Sigue leyendo!

Si se toma la decisión de realizar la compraventa de una vivienda entre particulares, lo que evitará la presencia de intermediarios (como, por ejemplo, las inmobiliarias), se entra en un proceso que se compone de varios “pasos” que finalizan en la firma del contrato (como veremos).

Cómo comprar un piso entre particulares: pasos previos a la compraventa

• Informarse de los precios por los que, en ese momento, se están vendiendo los pisos en esa zona. Eso va a evitar que se pague de más o que por haber pagado de menos se tengan problemas en el futuro. En definitiva, ayuda a que se pague lo que dicte el mercado por el inmueble (ni más, ni menos).
• Conocer a la persona que vende el piso (al vendedor de este proceso de compraventa entre particulares) y visitar la vivienda (en varias ocasiones) para recabar la información básica que se necesita para tomar una decisión final. Además, es recomendable que se hable con los vecinos y el administrador del inmueble (o de la comunidad de vecinos de la que forma parte) para complementarla. También es bueno, en una de estas visitas, que se comprueben los servicios que tiene el barrio (colegios, supermercados, etc.).
• Consultar, en el Registro de la Propiedad, si la persona que dice ser la propietaria de la vivienda, según los datos que hay en él, lo es y si además, lo relativo al inmueble está “en orden”. De esta forma, el comprador se garantiza que no tendrá problemas con la transacción (es decir, es segura). Una vez se comprueba lo anterior, se recomienda que se soliciten al propio vendedor una serie de documentos (para “certificar”, por ejemplo, que es habitable o que no tiene cargas) como, por ejemplo, la nota simple, la cédula de habitabilidad o el certificado energético.
• Si todo se adapta a lo que se necesita, y se opta por adquirir la vivienda, lo siguiente es reservarla. Para ello, lo habitual es elaborar y rubricar un contrato de arras (en el que se reflejan las condiciones que van a regir el proceso de compraventa de la vivienda y, también, la opción preferencial del comprador, con respecto al inmueble, y la obligación del vendedor de no “ofrecerlo” a más personas) y abonar las arras (que son, normalmente, de un 10% del valor de la casa).

Cómo comprar un piso entre particulares: pasos a dar en el proceso de compraventa

• Siguiendo lo pactado en el contrato de arras, se redacta el contrato de compraventa entre particulares. En él, como advertimos, se ha de incluir la totalidad de las condiciones que se acordaron con anterioridad (para evitar que, a futuro, haya problemas entre comprador y vendedor). Aspectos como, por ejemplo, el importe total a pagar por la casa, la señal que se entrega y la fecha en la que se formaliza la escritura (o se entregan las llaves), tendrán que incluirse en él. Durante esta parte del proceso, además, se debe negociar la financiación con el banco, de forma que esta se conceda antes de la firma del contrato. 
• Si esto se produce, y una vez se ajusten los términos del acuerdo, se procede a la firma del documento, la cual se realiza ante notario y en la fecha que se establezca. Tras la rúbrica de ambas partes, será el notario el que eleve el contrato a escritura pública.

Una vez finalice el proceso de compraventa de la vivienda entre particulares… ¿hay otros pasos a dar?

La respuesta es sencilla: sí, tras la firma del contrato en el que se formaliza la compraventa de la vivienda entre particulares se han de realizar una serie de trámites:

• Inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad: se hace en los 60 días posteriores a la firma y, en la mayoría de los casos, se encarga el notario.
• Cambio de titularidad en el Catastro: suele realizarse de forma automática al elevarse el contrato a escritura pública.

Además, hay que hacer frente a unos gastos, tanto el comprador como el vendedor:

• ITP: se abona en los 30 días posteriores a la compraventa y corresponde, según la Comunidad Autónoma, a un porcentaje que oscila entre el 4% y el 10% (del valor real del bien transmitido).
• Plusvalías: tanto la obtenida por la venta (la cual se abona al Ayuntamiento del lugar en el que se ubique el inmueble) como la fiscal (por el incremento del patrimonio que supone la venta de la vivienda) corren a cargo del vendedor, que tendrá que pagarlas en los 30 días posteriores a la compraventa entre particulares.
• IBI: un impuesto que genera “dudas” es el de Bienes Inmuebles. Su pago, en estos casos, es sencillo: lo tiene que liquidar el vendedor el año que se produce la compraventa y, a partir del siguiente año, el comprador.

Decidirse por la compraventa de un piso entre particulares, en detrimento del resto de opciones, reporta una serie de beneficios (al comprador):

• Ahorro del coste que supone el intermediario (la inmobiliaria, por ejemplo) que, por norma, asciende al 5% (de media) del valor de la vivienda.
• Permite que se negocie directamente con el vendedor, lo que facilita que lleguen a acuerdos que, de otra forma, serían más complejos (por ejemplo, una rebaja en el precio a pagar). 

¿Y las desventajas de comprar una vivienda entre particulares?

No todo son ventajas en la compraventa de una casa entre particulares. También se dan una serie de inconvenientes (que analizamos a continuación):

• Existe el riesgo de ser estafado: no es algo habitual, pero cabe la posibilidad de que un vendedor, de forma ilegal, trate de hacer negocio con el inmueble. 
• Hay menos garantías: no disponer de un experto, importante en este tipo de procesos, puede llevar a que en el contrato de compraventa no se incluyan todas las cláusulas que se necesitan para garantizar la completa protección de ambas partes (lo que podría originar algún problema, entre ellas, en el futuro).