Cómo entender el cuadro de amortización de una hipoteca

Si tuviéramos que reducir las claves de una hipoteca, posiblemente hablaríamos de tres grandes asuntos: el capital prestado, el tipo de interés y el plazo de amortización.

El capital prestado o principal en una hipoteca es, en esencia, el dinero que se solicita para asumir la compra del objeto deseado (un piso, una casa, un almacén, etc.). En el contrato de la hipoteca, por tanto, es la cantidad que el prestatario (aquel que recibe el dinero) solicita y recibe del prestamista (la institución que da el dinero).

El prestamista de una hipoteca, no obstante, pone unas condiciones a la entrega del dinero, que en términos financieros se resumen en la fijación de un precio por el capital entregado. Esto es lo que se conoce como tipo de interés. El tipo de interés es un “valor” que estipulan las entidades de crédito por prestar dinero en función de diversos aspectos como la cantidad prestada, el plazo de devolución, el perfil de prestatario, etc.

En tercer lugar nos encontramos con la cantidad que el prestatario deberá devolver al prestador, lo que se conoce como amortización. Las modalidades de amortización pueden ser diferentes: desde cuotas constantes (sistema francés) hasta fórmulas variables en aumento. En cualquiera de los casos, no obstante, el proceso de la devolución se traduce en un complejo cálculo resultante de la suma del capital prestado más los intereses devengados de la operación. Este hecho, independientemente del tipo de amortización o de si el tipo de hipoteca es fijo, variable o mixto, hace necesario esbozar lo que se conoce como “cuadro de amortización de hipoteca”, que es en definitiva una relación detallada de los plazos y cantidades para la devolución del dinero.

Conocer al detalle estos cuadros es importante. Recuerda que una cuota de amortización (por lo general mensual) se compone de una parte destinada a la reintegración o devolución del capital prestado (amortización) y otra parte destinada al pago de intereses devengados. Por lo tanto, tienes que saber qué estás pagando y cuánto te quedará por amortizar realmente.

Un cuadro de amortización de hipoteca es, sencillamente, una relación detallada de las diferentes cuotas establecidas para la devolución de la hipoteca. En todo cuadro de amortización, por tanto, encontraremos las mismas columnas:

1. Enumeración de las diferentes mensualidades o cuotas a las que deberemos hacer frente, del 1 a XX (tantas cuotas como haya).

2.Tipo de interés que se aplica.

3. Importe de cada cuota, conforme al sistema de amortización escogido; es la suma de dos factores: intereses y capital amortizado.

4. Intereses devengados que se abonan al banco con el pago en cuestión.

5. Cantidad del capital amortizado que se reintegra al abonar la cuota.

6. Capital restante pendiente de amortizar tras los anteriores abonos.

El cuadro de amortización de una hipoteca se calcula de la misma forma para aquellos que son de tipo fijo, variable o mixto, con el tipo de interés aplicado en el momento del cálculo. La única diferencia entre ellas es que el cuadro de amortización de una hipoteca fija se mantiene invariable en el tiempo (salvo que se produzca una cancelación parcial) mientras que el de una variable o una mixta cambia en cada revisión (o si hay una cancelación).

En cualquiera de los casos, y siguiendo el sistema francés (el más habitual), el porcentaje de cuota que representan los intereses suele ir disminuyendo según avanzan las mensualidades, de modo que la progresión de la penúltima columna –capital amortizado– crece según nos acercamos al final. En las últimas cuotas, por tanto, se pagan cada vez menos intereses y se amortiza más deuda.

En resumen, la tabla de amortización te permite conocer aspectos esenciales como:

- El total de cuotas que tendrás por delante.

- El dinero que se devuelve en cada pago y adónde se destina.

- Qué porcentaje de intereses se pagan en cada mensualidad (previo cálculo de los mismos).

Un cuadro de amortización de una hipoteca sirve para conocer con mayor precisión el porcentaje de devolución de deuda frente al pago de intereses de una cuota de amortización.