Cómo funciona una hipoteca

Un préstamo hipotecario consiste en recibir una determinada cantidad de dinero, capital, por parte de una entidad bancaria a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad, más los intereses correspondientes (en base al tipo de interés), a través del pago periódico de cuotas que suelen ser mensuales.

Como garantía de pago se ofrece, además, el propio inmueble que se adquiere. Esta es la definición de préstamo hipotecario que ofrece el Banco de España y contiene los tres elementos clave para entender cómo funciona una hipoteca: capital, interés y periodo de amortización.

1. El capital de una hipoteca

¿Qué es?

El capital de una hipoteca es la cantidad de dinero que se solicita al banco a la hora de adquirir o reformar una vivienda. 

¿Cuánto se puede pedir de capital (de una hipoteca)?

Por norma general, la entidad bancaria financia hasta el 80 % del valor de tasación del inmueble, en caso de ser la primera vivienda, y hasta el 70 % si es la segunda. Sin embargo, cabe señalar que también existen las hipotecas al 90% e, incluso, al 100% de financiación.

De hecho, la tasación del inmueble también puede ser otra vía para acceder a un préstamo hipotecario al 100 %. Si, tras tasar la vivienda que queremos adquirir resulta que su valor es mayor al del precio de mercado, la entidad bancaria podría facilitar su financiación completa.

¿Qué pasa con el 20 % - 30 % restante? 

El cliente deberá entregarlo como primer pago o "entrada" en el momento de la compra de la vivienda. Esto es así por dos motivos principales:

- Por un lado, que el cliente disponga del 20 % del valor del inmueble con antelación demuestra su capacidad de ahorro, algo que las entidades bancarias valoran.

- Por otro lado, al financiar hasta el 70% - 80% del inmueble, el banco no asume todo el riesgo de la operación en caso de impago por parte del comprador.

2. Los intereses de una hipoteca

¿Qué son?

El interés de una hipoteca es el beneficio económico que obtiene el banco por conceder al cliente acceso a la financiación solicitada.

Hipotecas según el tipo de interés, ¿qué clases hay?

Con estos factores en la mano podemos diferenciar tres clases de hipotecas en función del tipo de interés que apliquen:

- Tipo fijo: para calcular el coste de los préstamos hipotecarios de tipo fijo no se tiene en cuenta el euríbor, solo el tipo de interés fijo que nos aplique el banco, por lo que siempre se sabe exactamente la cuota mensual que se pagará.

- Tipo variable: en el caso de las hipotecas de tipo variable lo más común es tener de índice de referencia el euríbor, el cual varía de manera diaria, aunque lo más común es que el tipo de interés del préstamo se actualice cada 6 o 12 meses (en BBVA se hará anualmente) tomando el valor del euríbor en ese momento. De esta manera, el índice de referencia condiciona el coste del préstamo hipotecario: a menor euríbor menor será la cuota mensual de la hipoteca para el cliente.

- Tipo mixto: estas hipotecas aplican un tipo fijo durante los primeros años del préstamo, para después pasar a aplicar un interés variable con referencia en el euríbor.

En el caso concreto de la hipoteca variable…

Las hipotecas a tipo variable están compuestas de dos partes: el índice de referencia y el diferencial. La suma de los dos nos ofrece el tiempo de interés que pagaremos por nuestra hipoteca.

- Los índices de referencia: se utilizan para modificar el tipo de interés del préstamo hipotecario de tipo variable, es decir, indican cómo evoluciona el precio del dinero y eso repercute en el importe total que el cliente tendrá que devolver en las cuotas mensuales y, por lo tanto, influye en el total a reembolsar al final de la vida del préstamo.

En España el índice de referencia más utilizado es el euríbor, que muestra el precio al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Su revisión suele ser anual, aunque también se puede realizar al trimestre o al semestre. Tras esta revisión la cuota mensual a pagar por el cliente puede subir o bajar, dependiendo de la evolución que haya tenido el euríbor.

Además, existen otros índices de referencia entre los que destaca el Índice de Conjunto de Entidades.

- El diferencial aplicado: es un porcentaje fijo que se suma al euríbor. Es parte de los intereses que obtiene el banco cuando presta dinero en una hipoteca.

Otros conceptos de interés

Otros dos conceptos importantes que hacen referencia al precio de un préstamo hipotecario son el TIN y la TAE:

- El TIN es el acrónimo de Tipo de Interés Nominal: es el precio que el banco cobra por prestar dinero durante un determinado periodo de tiempo. Esta cifra no tiene en cuenta ningún gasto adicional que vaya asociado a la contratación de la hipoteca, como una comisión de apertura. Sirve como indicador del precio de ese producto u operación financiera dentro de un mismo banco, por lo que no sirve para comparar precios de productos ni en la entidad en la que solicitamos el préstamo ni entre otras entidades.

- La TAE es el acrónimo de Tasa Anual Equivalente: indica el coste efectivo de un préstamo durante un periodo determinado atendiendo a una fórmula matemática normalizada que utilizan todas las entidades bancarias, es decir, permite comparar entre bancos el coste de un mismo producto. La TAE sí incluye el coste de comisiones y algunos gastos asociados al préstamo.

Cuando un banco ofrece un préstamo hipotecario de tipo variable es habitual ver su coste expresado de tres maneras diferentes: a través del TIN, de la TAE Variable y de la fórmula euríbor + diferencial aplicado.

3. El periodo de amortización de una hipoteca.

¿Qué es?

El periodo de amortización de una hipoteca es el tiempo que vamos a tardar en devolver el capital que nos han prestado más los intereses. 

¿Cuál ofrece el banco?

Lo más habitual en España es encontrar hipotecas que ofrecen un periodo de amortización de 20 a 30 años, aunque también las hay a partir de 5 años y hasta 40.

¿Qué son las cuotas mensuales de una hipoteca?

Durante este plazo de amortización haremos frente a una serie de cuotas mensuales cuya cuantía dependerá tanto del tiempo que tengamos para devolver el préstamo como del capital que nos han prestado y del interés que debamos pagar. A mayor tiempo de devolución menores serán las cuotas, pero más elevados los intereses que pagaremos al final de la vida de la hipoteca, y viceversa.

Resumiendo, la cuota mensual será la suma de los intereses más el capital, pero su composición, lo que se paga en cada momento, variará a lo largo de la vida de la hipoteca variable, siendo la misma en cada cuota de la hipoteca a tipo fijo.

Lo más común a la hora de calcular qué se paga en cada cuota es utilizar el denominado ‘método francés’, por el cual al comienzo de la vida de un préstamo hipotecario se amortizan principalmente los intereses de este y, en un menor porcentaje, el capital. Conforme vaya pasando el tiempo esta proporción se invertirá y, ya en las últimas cuotas, se pagará mayoritariamente capital.