¿Qué es y cómo se calcula el valor catastral de un inmueble?

El valor catastral de una vivienda, o de cualquier otro bien inmueble, es la valoración que de él lleva a cabo el Catastro. Este, por su parte, es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que, tras la evaluación previamente mencionada, se incluyen las descripciones de los distintos bienes inmuebles que existen en el territorio nacional (sin perjuicio de lo previsto en los regímenes forales especiales vigentes en el País Vasco y Navarra), que pueden ser:

• Urbanos: se ubica en suelo urbano (de acuerdo a la normativa catastral).
• Rústicos: se ubican en naturaleza rústica (la que no es urbana ni forma parte de inmueble de características especiales).
• Características especiales: se ubica en un complejo de uso especializado que se compone de varias “partes” (suelo, edificios y otras instalaciones) como, por ejemplo, un aeropuerto o una autopista, que, sin embargo, funciona, y es tratado, como un solo inmueble.

El valor catastral es utilizado, por parte de las Administraciones que lo requieren, para el cálculo de impuestos como:

- IBI (o Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

- ITP (o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

- AJD (o Actos Jurídicos Documentados).

- IP (o Impuesto sobre el Patrimonio).

- ISD (o Impuesto de Sucesiones y Donaciones).

Si bien es cierto que hay parte de la información de una vivienda que es de “dominio público” (localización, superficie, etc.), no lo es el valor catastral de la misma, catalogado como información protegida. Esto implica que el titular catastral es el único con acceso a él, por una de las siguientes vías: 

• Consultando el último recibo del IBI (suele venir especificado en él).
• Accediendo a la Sede Electrónica del Catastro, en la que se podrá solicitar gratuitamente una certificación descriptiva y gráfica.
• Llamando a la oficina del Catastro, en la que se facilitará este dato (previa identificación). 
• Acudiendo, presencialmente, a la oficina del Catastro o al Ayuntamiento, en los que, tras identificarse como titular de la vivienda, se podrá obtener su valor catastral.

En los 3 últimos casos, relativos al Catastro, se necesita la referencia catastral, de 20 dígitos, para llevar a cabo este sencillo trámite que, además, no tiene coste. 

¿Qué es la referencia catastral?

Es un conjunto de 20 dígitos, entre números y letras, que se asignan a una vivienda (por parte del Catastro) para facilitar su identificación. También se utiliza, como se ha visto previamente, para solicitar el valor catastral en el Catastro (ya sea presencial, telefónica o telemáticamente). 

Si se trata de un inmueble urbano, los dígitos de la referencia catastral se leen de la siguiente manera:

• Del 1 al 7: indican la ubicación del inmueble.
• Del 8 al 14: indican la hoja del plano catastral.
• Del 15 al 18: indican el inmueble (dentro de la finca).
• 19 y 20: son dígitos de control.

En el caso de que el inmueble sea rústico, la lectura de la referencia catastral será distinta:

• 1 y 2: indican la provincia.
• Del 3 al 5: indican el municipio.
• 6: indica el sector o zona de concentración parcelaria.
• Del 7 al 9: indican el polígono.
• Del 10 al 14: indican la parcela (dentro del polígono).
• Del 15 al 18: indican el inmueble (dentro de la parcela).
• 19 y 20: son dígitos de control.

A la hora de calcular el valor catastral de una vivienda (o de cualquier otro inmueble) se han de tener en cuenta una serie de factores que, en detalle, explicamos a continuación:

¿Qué factores influyen en el cálculo del valor catastral de una vivienda?

Estos son los factores que, como se ha avanzado, condicionan el cálculo del valor catastral de una vivienda:

• Ejecución material de la construcción en sí, para la que se consideran desde costes de construcción, beneficios de la contrata, hasta honorarios profesionales, tributos, uso, calidad, antigüedad, etc. Si hubiere gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción también se considerarían al calcular el valor catastral de la vivienda.
• La localización del inmueble y todo lo que la rodea, es decir, circunstancias urbanísticas, explotación del terreno, productividad de la región, etc.
• El tamaño es también un factor que influye, y mucho, en la valoración catastral (siendo más alta cuanto mayor sea la superficie del inmueble) al igual que la distribución.
• El estado de conservación del inmueble es otra de las causas por las que aumenta o disminuye el valor catastral de un inmueble (dependerá, en todo caso, de si se ha mantenido en buenas o malas condiciones).
• La calidad de los materiales que se han utilizado en la edificación del inmueble.
• El equipamiento “adicional” que se ha incorporado y que dará un mayor bienestar al propietario (aire acondicionado, domótica, etc.).
• La eficiencia energética de la vivienda, o cualquier otra edificación, la cual se refleja en la incorporación de paneles solares, sistemas de aerotermia, etc.
• El valor de mercado que tenga la vivienda o el inmueble evaluado.

En relación con este último punto, el valor catastral de la vivienda obtenido tras el cálculo no podrá superar el valor de mercado. Es decir, la cifra inscrita en la administración será siempre inferior a la resultante de cualquier tasación o de cualquier proceso de compra-venta. Por ello, no te fijes solo en este valor, sino que sopesa también el auténtico valor de mercado. 

Si quieres tener una idea aproximada del valor de una vivienda, puedes hacerlo gracias a la herramienta BBVA Valora, la cual te permite conocer en pocos clics tres aspectos esenciales de cualquier vivienda: cuánto puede valer, cómo es el barrio y qué significado financiero puede conllevar una compraventa.

Sí, el valor catastral es susceptible de cambiar, al alza o a la baja, aunque no se puede prever, de ninguna manera, ni la dirección en la que lo hará ni la cuantía (al depender de varios factores).

¿Se puede reclamar, y a quién, el cambio del valor catastral?

Sí, se puede reclamar el alza del valor catastral (siempre, eso sí, que con ella se supere el valor de mercado del inmueble), siendo necesario un análisis de los parámetros que utiliza el Catastro para determinar si lo obtenido se ajusta a la realidad del inmueble o no (lo que conllevaría un ajuste de la valoración). De producirse esto último, habría que acudir a la gerencia del Catastro.

Es común que se confunda el valor catastral y el valor de referencia (conceptos que también se aplican a la vivienda) cuando no son lo mismo. De hecho, son varias sus diferencias. 

La primera diferencia es el uso, puesto que el valor catastral se emplea, principalmente, para calcular el IBI o el IIVTNU (o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), mientras que el valor de referencia se aplica al ITPyAJD o ISD, entre otros. 

La segunda diferencia, y aunque ambos los calcule la Dirección General del Catastro, es que el valor catastral se obtiene en base a la ponencia de valores del municipio (que se actualiza, normalmente, cada 10 años) y, en cambio, el valor de referencia se “renueva” anualmente. 

La tercera, y última, es que el valor catastral se emplea con “tintes” fiscales y administrativos, mientras que el valor de referencia es meramente valorativo (para obtener el valor de mercado de un inmueble).

El catastro tiene varias funciones atribuidas que, o se ejercen directamente a través de los Servicios Centrales y de las Gerencias ubicadas en las distintas provincias y ciudades autónomas del territorio nacional (excepto País Vasco y Navarra) o en colaboración con otras Administraciones y entidades públicas.

Al calcular el valor catastral de una vivienda, o cualquier otro inmueble, el Catastro le asigna un valor monetario en función de su ubicación, del valor de la construcción y de otros criterios añadidos que comentaremos a continuación. Dicha valoración se archiva con un código identificador (denominado referencia catastral) de veinte caracteres, cuya consulta puede hacerse directamente y de manera gratuita desde la Sede Electrónica del Catastro.

Se puede registrar una finca en el catastro de 2 maneras:

1. Presentando el modelo correspondiente

Se puede obtener, de forma gratuita, en las Gerencias del Catastro, en las Delegaciones de Economía y Hacienda o en Ayuntamientos colaboradores, acompañado del modelo 902-N y la siguiente documentación:

• DNI.
• Certificación catastral electrónica (si no hay referencia catastral), que se obtiene en la Sede Electrónica del Catastro, o un documento expedido por el Gerente del Catastro que incluya la referencia catastral.
• Fotocopia del documento de escritura de obra nueva.
• Certificado final de obra.
• Memoria de materiales y calidades.
• Fotografías de la fachada (de buena calidad).
• Coste de las materias de la obra.

Además

• Si se produce un cambio en el titular catastral, se presentará el original y fotocopia del impreso.
• Si el inmueble se encuentra en algún régimen de protección pública, hay que facilitar el documento original y la fotocopia que lo justifica.
• Si se declara la división horizontal, es necesario aportar el original y fotocopia de la misma (o un documento que la acredite).

2. A través de la Sede Electrónica del Catastro.

Sí, se pueden modificar los datos que se tiene registrados de una vivienda. Para ello, hay que comunicarlo al Catastro, de forma que este pueda censarlos. 

¿Influye en el cálculo del valor catastral de un inmueble?

Sí, este cambio va a influir en la valoración catastral del inmueble. De hecho, cualquier cambio que se lleve a cabo, no importa el momento en el que se realice, lo hará (también en el importe de los impuestos que se pagan por él).