¿Qué es la declaración de obra nueva y en qué casos se solicita?

Uno de los trámites legales y administrativos a tener en cuenta al construir una vivienda es, sin duda alguna, la solicitud de la escritura de declaración de obra nueva. Es por ello que, en este artículo, os vamos a explicar, en detalle, lo que es y para qué sirve este documento, cuáles son sus tipos (según la obra que se realice o el punto en el que esta se encuentre, al solicitarla), quién la puede pedir y en qué casos ha de hacerlo y, sobre todo, cuanto hay que pagar por esta escritura de declaración de obra nueva… si se necesita. ¡No dejes de leer!

La escritura de declaración de obra nueva es un documento notarial en el que se indica, con detalle, si en una parcela se construye un edificio nuevo o, en su lugar, se lleva a cabo la modificación de uno ya existente. Es decir, se incluye en él, sin excepción, cualquier cambio que se produzca en un terreno para construir sobre o por debajo de él.

¿Para qué sirve la escritura de declaración de obra nueva?

El objetivo final de esta escritura de declaración de obra nueva es facilitar su inscripción en el Registro de la Propiedad y la constitución del derecho de superficie, en el caso de que sea necesario, siendo este el que capacita a una persona (superficiario) a construir en un terreno que no es suyo, y sí de un tercero, conservando, temporalmente, la propiedad de aquello que ha edificado.

El trámite de hacer y formalizar la declaración de obra nueva lo puede realizar:

• Promotor inmobiliario (o empresa constructora), al ser los que construyen la casa para, posteriormente, venderla o alquilarla.
• Propietario, en el caso que de que, disponiendo de un terreno, decida “levantar” una vivienda en él para habitarla a título individual.

Son 3 los tipos de escritura de declaración de obra nueva que pueden darse (los cuales explicamos a continuación):

Escritura de declaración de obra nueva en construcción

Es el tipo de declaración de obra nueva que se emite si se va a ejecutar una obra que se quiere inscribir en el Registro de la Propiedad. Se requiere, habitualmente, si se va a pedir una hipoteca (al ser posible que el banco la solicite). Para obtenerla, se tiene que presentar la siguiente documentación:

• Licencia de obra, la cual permita, administrativamente, que se lleve a cabo la construcción prevista.
• Certificación, elaborada por un técnico competente, en la que se acredite que la obra descrita en la escritura es la misma que la mostrada en el proyecto para el que se ha obtenido la licencia.

Escritura de declaración de obra nueva terminada

En este caso, se trata de una declaración de obra nueva en la que se indica que la obra ya se ha realizado (cumpliendo con la normativa legal y lo incluido en la licencia de obra). Se requiere, habitualmente, para la contratación de la luz y el agua (entre otros trámites).

Obtenerla va a requerir que se entregue la siguiente documentación:

• Licencia de primera ocupación en la que se indica que la vivienda es habitable.
• Certificado, expedido por un técnico competente, que certifique el final de la obra y que esta se ajusta a lo plasmado en el proyecto.
• Certificado final de obra o de obra nueva, facilitado por la dirección de la obra y visado por el Colegio Profesional de Arquitectos, que certifica el final de la obra.
• Cédula de habitabilidad en la que se “asegura” que el inmueble cumple con los requisitos técnicos e higiénico-sanitarios para que se habite en él.
• Certificado de eficiencia energética.
• Seguro decenal con el que se garantiza que cualquier daño material que sufra el edificio y que derive de la construcción del mismo o que afecte a su estructura, siempre y cuando se ponga en riesgo la estabilidad del inmueble, va a ser resarcido.
• Libro del edificio.
• Coordenadas UTM (Universal Transversal Mercator) del inmueble que permiten saber la parte de suelo que ocupa.

Escritura de declaración de obra nueva antigua

Por último, puede darse el caso de que se tenga que registrar una propiedad que:

• No constaba en el Registro de la Propiedad.
• Sí lo hacía, pero de forma errónea. 

En ambos casos, y una vez se pase el plazo de preinscripción (en el que se puede declarar su ilegalidad urbanística), es posible la inscripción de la escritura de declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad, previa entrega de: 

• Certificación de un técnico competente o del Ayuntamiento. 
• Acta notarial descriptiva del inmueble o, en su lugar, una certificación catastral, descriptiva y gráfica.

La respuesta es: depende. 

En el caso de un particular

• Si se le va a dar un uso personal, es decir, es construída para vivir en ella, no es obligatoria la tramitación de la escritura de declaración de obra nueva. Eso sí, como se ha indicado previamente, se recomienda tenerla ya que se va a necesitar para contratar, por ejemplo, la luz o el agua.
• Si se va a alquilar o vender el inmueble o, para su construcción, se tiene que solicitar un préstamo hipotecario, sí es obligatorio que se obtenga este documento.

En el caso de un promotor o constructor

Si, como es habitual, financian la construcción del inmueble con un banco, están obligados a solicitar la escritura de declaración de obra nueva. También la tendrán que tramitar si, no optando por pedir la hipoteca, destinan la vivienda a la venta o el alquiler.

El precio de la escritura de declaración de una obra nueva es dependiente de lo que cueste la obra, siendo 3 los gastos que se asocian a ella:

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): es el impuesto con el que se gravan este tipo de documentos de carácter notarial (como es la declaración de una obra nueva). Lo normal es que se aplique, en este caso, un porcentaje que oscile entre el 0,5% y el 1,5% del presupuesto de ejecución de la obra (siendo este el “monto” de dinero que se invierte en ella desde su inicio y hasta su final).
• Honorarios de la notaría que se contrate (varían de una a otra).
• Tasas que se abonan al inscribir la escritura de declaración de una obra nueva en el Registro de la Propiedad.

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