Todo lo que necesitas saber del contrato de arras

¿Por qué se firma un contrato de arras?

El contrato de arras se suele firmar cuando un comprador está interesado en una propiedad y quiere evitar que otro posible comprador se le adelante y adquiera el inmueble. En muchas ocasiones, el comprador está buscando hipoteca, o negociando con el banco las condiciones de financiación, y quiere afrontar estos trámites con la tranquilidad de que la vivienda que desea adquirir no sigue en el mercado.

Son varios los puntos que, sin duda alguna, han de aparecer en el contrato de arras:

• Datos personales del comprador y el vendedor (nombre, apellidos, DNI, etc.).
• Información sobre la vivienda o inmueble que va a ser objeto del proceso de compraventa (dirección, datos del registro, número de la cédula de habitabilidad, etc.). Además, y en el caso de que la propiedad tenga cargas, también deben quedar reflejadas.
•  Precio por el que se firmará la compraventa de la casa y su forma de pago. También se deben especificar los gastos que abona el comprador y los que paga el vendedor.
• Importe de la señal del contrato de arras (que el comprador entrega al vendedor para la firma del mismo). Este dinero se descontará del precio final de venta acordado entre las partes.
• Plazo máximo en que el contrato de compraventa debe ser firmado.

Adicionalmente, el contrato de arras debe incorporar:

• El tipo de arras que se va a firmar (confirmatorias, penales o penitenciales), así como la fecha de caducidad del contrato de arras.
• La firma del comprador y del vendedor.

Ejemplo de un contrato de arras

Son varios los modelos de contratos de arras a disposición del comprador (y del vendedor), los cuales se pueden encontrar en Internet. En ellos se incluye una información básica (que es similar en todos los casos), a la que se pueden añadir, además, cláusulas adicionales.

Un contrato de arras puede redactarlo:

• Uno mismo: si el inmueble se vende entre dos particulares, la redacción del contrato de arras, comúnmente, la realiza el ‘vendedor’ (tomando como base un modelo de contrato de arras), aunque cabe la posibilidad de la que lleve a cabo el comprador.
• Inmobiliaria: si se contratan sus servicios, para la venta de la vivienda, se encargará de la elaboración del contrato de arras (cuyo coste, en muchos casos, está incluido en la comisión que cobran).
• Agente: existen profesionales especializados que, si así se desea, redactarán el contrato de arras. Su coste no es estándar (difiere según el profesional y la ciudad en la que se encuentre la casa)

Son varios los tipos de contratos de arras existentes:

Arras confirmatorias

El comprador hace entrega, al vendedor, de un anticipo del precio total a pagar, que previamente ha sido acordado por ambas partes e incluido en el contrato de compraventa. Esta cantidad se imputa en el precio final.

Las arras confirmatorias no están reguladas por el Código Civil por lo que, de no cumplirse el compromiso adquirido:

- No se puede “resolver” el contrato.

- No existe la posibilidad de reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

Arras penales

Tienen como función el garantizar que se cumple el contrato de compraventa que han firmado el comprador y el vendedor. ¿Qué significa esto? Si alguna de las partes no hace efectivo lo pactado, pierde las arras (cantidad que se acuerda, y se indica en el contrato, para esta situación en concreto) y, además, la parte damnificada puede solicitar daños y perjuicios. Más en concreto:

- En el caso de que sea el comprador el que no cumpla: el vendedor tiene la opción de retener las arras, como compensación, o solicitar su cumplimiento.

- En el caso de que sea el vendedor el que no cumpla: el comprador podrá solicitar el doble de las arras acordadas o, en su lugar, solicitar su cumplimiento.

En ambos casos, y como ocurría en las arras confirmatorias, no se puede rescindir el contrato (al no estar regulado por el Código Civil).

Arras penitenciales

Se trata de un tipo de contrato con el que, si lo desea, cualquiera de las partes puede desistir del contrato que ha firmado. Para hacerlo:

- El comprador deberá abonar la cantidad, en concepto de arras, que se haya acordado y plasmado en él.

- El vendedor deberá pagar el doble de lo pactado, en concepto de arras, para quedar liberado.

A diferencia de las arras confirmatorias y penales, la penitenciales si están reguladas por el Código Civil, de ahí que se puede “romper” el contrato.

Como ya ocurre con otros documentos, el coste del contrato de arras no es fijo, pasando a depender, en gran parte (aunque no totalmente), de la complejidad de la operación de compraventa (y sus implicaciones).

¿Quién hace entrega del pago del contrato de arras?

El pago del importe que se indica en el contrato de arras, en todos los casos, corre a cargo del comprador. De hecho, la cantidad que este va a abonar como señal se considera, en la mayoría de los casos, como una “prueba” de su interés por el inmueble. 

El porcentaje a pagar por el comprador, y que se indica en el contrato de arras, va a oscilar, casi siempre, entre el 5% y el 15% del precio de la casa (siendo el 10% lo más habitual). Eso sí, una vez se accede a la compra de la vivienda, el importe que se ha pagado (como señal y a través del contrato de arras) se descuenta del precio final.

Como hemos indicado con anterioridad, solo cuando están ante un contrato de arras penitenciales, vendedor o comprador pueden incumplir o “anular” lo firmado, previo pago de las arras que se ha acordado y que, como tal, figuran en el contrato (el doble en el caso del vendedor). En el resto de casos, arras penales o confirmatorias, si bien se puede no hacer efectivo el acuerdo, no hay opción de “anular” el contrato.

¿Cómo se reclama el incumplimiento de un contrato de arras?

En el caso de que no se cumpla con lo “pactado” en el contrato de arras, y se alcance la fecha límite para ello, se puede reclamar de la siguiente manera:

- En primer lugar, y extrajudicialmente, se notifica a la otra parte el ‘no’ cumplimiento de lo acordado en el contrato de arras (mediante el envío de un Burofax).

- Si no “surte efecto”, y se mantiene el incumplimiento, se toma la vía judicial, interponiendo una demanda (en la que se exige que se cumpla lo indicado en el contrato de arras).

La respuesta es sencilla: no es obligatorio hacer un contrato de arras. Sin embargo, y de cara a evitar los “posibles” problemas que puedan surgir con la compra de la casa, los expertos lo recomiendan.

Si finalmente se redacta, ¿hay que firmar el contrato de arras ante notario?

Lo mismo ocurre con la firma del contrato de arras ante notario: no es obligatoria. Legalmente hablando, el contrato de arras tendrá la misma validez si prescinde de su presencia, aunque se recomienda, también en este caso, recurrir a uno, ya que aporta mayor seguridad y garantías.